Υμιυπαίθριοι χώροι:Τακτοποίησες τον ημιυπαίθριο; Τακτοποίησε και την εφορία!

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΚΟΥΣΕΛΑ ΚΑΤΑΠΑΤΑ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΕΣ ΔΙΑΒΕΒΑΙΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΕΙ ΣΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

Της ΕΛΕΝΗΣ ΚΩΣΤΑΡΕΛΟΥ

enet.gr

Τριπλή παγίδα για όσους ρύθμισαν τους ημιυπαίθριους, καθώς κινδυνεύουν να χάσουν μέρος από τη φοροαπαλλαγή των τόκων στεγαστικού δανείου, αλλά και να πιαστούν στα τεκμήρια και στο «πόθεν έσχες».
Υστερα από έναν χρόνο και, το υπουργείο Οικονομικών -αν και επανειλημμένως έχει τονίσει ότι δεν θα υπάρξει φορολογική επιβάρυνση- τώρα ξεκαθαρίζει πως η επιφάνεια των ημιυπαίθριων και βοηθητικών χώρων θα λαμβάνεται υπόψη κατά τη φορολογία εισοδήματος, δηλαδή κατά τον υπολογισμό της αντικειμενικής δαπάνης (τεκμήρια), το «πόθεν έσχες» και κυρίως στην έκπτωση της δαπάνης από τόκους στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας.
Εξέλιξη που θα φέρει περισσότερα έσοδα στα κρατικά ταμεία από τον επόμενο χρόνο.
Για τους ρυθμιζόμενους χώρους, ημιυπαίθριους και βοηθητικούς, δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι (όσοι πληρώθηκαν δεν αναζητούνται), δεν εκκρεμούν ασφαλιστικές διαφορές, δεν επιβαρύνονται με Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων. Σύμφωνα, όμως, με τη χθεσινή εγκύκλιο του υφυπουργού Οικονομικών Δημήτρη Κουσελά, οι ιδιοκτήτες των ημιυπαίθριων πρέπει να γνωρίζουν ότι η επιφάνεια των
...
 ημιυπαίθριων συνυπολογίζεται στα τεκμήρια απόκτησης ακινήτου, δηλαδή στο «πόθεν έσχες», και λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της απαλλασσόμενης ή φορολογούμενης επιφάνειας του ακινήτου στη φορολογία εισοδήματος. Συνεπώς, η επιφάνεια αυτή λαμβάνεται υπόψη σε «8» περιπτώσεις:
8 περιπτώσεις που μετράει
1 Απαλλαγή από φόρο εισοδήματος του ακαθάριστου εισοδήματος ιδιοκατοίκησης.
2 Τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. από γονείς σε παιδιά και αντίστροφα.
3 Εκπτωση από εισόδημα δεδουλευμένων τόκων στεγαστικού δανείου που καταβάλλονται για απόκτηση πρώτης κατοικίας μέχρι 120 τ.μ. και για δάνεια που συνήφθησαν μέχρι 31.12.2002. Η αύξηση της επιφάνειας και ο επιμερισμός των τόκων περιορίζει το αφορολόγητο για τα πρώτα 120 τ.μ.
4 Μείωση φόρου από το 20% των τόκων στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας μέχρι 120 τ.μ. για δάνεια που συνήφθησαν από 1.1.2003 και μετά.
5 Προσδιορισμό του αντικειμενικού εισοδήματος βάσει της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης της ιδιοκατοικούμενης ή μισθούμενης ή δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας.
6 Προσδιορισμό των τεκμηρίων για μία ή περισσότερες δευτερεύουσες κατοικίες.
7 Προσδιορισμό της ετήσιας δαπάνης βάσει των ποσών που πραγματικά καταβάλλονται για αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών (δεν αφορά πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. και αξία μέχρι 200.000 ευρώ από 17.12.2010 έως 31.12.2012).
8 Προσδιορισμό του εισοδήματος από ακίνητα (σε εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση και δωρεάν παραχώρηση συνυποβάλλεται η αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων, ειδικό έντυπο Ε2 μαζί με το Ε1).
Οι ιδιοκτήτες που τακτοποιούν τους ημιυπαίθριους και τους βοηθητικούς χώρους πρέπει να έχουν υπόψη τις πρόσθετες υποχρεώσεις τους από το επόμενο έτος:
Α Αν η τακτοποίηση (ως χρόνος τακτοποίησης λαμβάνεται η ημερομηνία που φέρει η σφραγίδα της πολεοδομίας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της αίτησης) έγινε το 2010 ή 2011, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται για πρώτη φορά να τους συμπεριλάβουν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικονομικού έτους 2012. Ειδικά για τους ημιυπαίθριους που τακτοποιούνται το 2011 (ανεξαρτήτως ημερομηνίας) δηλώνονται διορθωμένοι για όλη τη χρήση του 2011 από του χρόνου και μετά. Επίσης, οι χώροι που τακτοποιούνται το 2012 δηλώνονται διορθωμένοι για όλη τη χρήση του 2012 από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικονομικού έτους 2012 και μετά.
Β Οι ιδιοκτήτες που δεν θα δηλώσουν τους τακτοποιημένους χώρους αντιμετωπίζουν πρόσθετους φόρους, πρόστιμα, προσαυξήσεις και δεν θα μπορούν να μεταβιβάσουν τα ακίνητα αυτά. Δεν τίθεται ζήτημα καταβολής φόρων, προστίμων ή προσαυξήσεων για τα χρόνια πριν από την τακτοποίησή τους και τυχόν φόρος εισοδήματος που καταβλήθηκε δεν συμψηφίζεται και δεν επιστρέφεται.
Γ Ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να υποβάλει νέα Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων για να δηλώσει ως κύριο τον ημιυπαίθριο, τον οποίο έως τώρα δήλωνε ως βοηθητικό χώρο. Η μετατροπή του ημιυπαίθριου από βοηθητικό σε κύριο χώρο θα γίνει στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου (αγορά, μεταβολή εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμός επικαρπίας και ψιλής κυριότητας κ.λπ.)
Δ Αν, όμως, ο ημιυπαίθριος δεν είχε δηλωθεί έστω ως βοηθητικός χώρος, τότε μετά την τακτοποίησή του πρέπει να υποβληθεί νέα Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων, όπου θα αναγράφεται ο ημιυπαίθριος ως κύριος χώρος.
Ε Εν τούτοις ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να υποβάλει από μόνος του νέα Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων, όπου θα απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ημιυπαίθριου, δηλαδή θα τον συμπεριλάβει στον κύριο χώρο αντί του βοηθητικού, από το επόμενο της τακτοποίησής του έτος.
ΣΤ Οι ημιυπαίθριοι ή βοηθητικοί χώροι που μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία και κατά το χρόνο μεταβίβασης έχουν διαμορφωθεί σε κύριους χώρους, τότε υπάγονται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου. Συνεπώς και η απαλλαγή πρώτης κατοικίας αφορά την επιφάνεια των ημιυπαίθριων, εφόσον κατά το χρόνο αγοράς έχει ολοκληρωθεί η ρύθμισή τους.
Ζ Αν είχε πληρωθεί φόρος μεταβίβασης για την αξία του ρυθμισμένου ημιυπαίθριου ή βοηθητικού χώρου κατά την ημέρα αγοράς (σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου) για ακίνητα που είχαν υπαχθεί στις διατάξεις περί απαλλαγής πρώτης κατοικίας, τότε ο φόρος μπορεί να επιστραφεί ως αχρεωστήτως καταβληθείς εντός τριετίας και ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη.
Η Οι χώροι που ρυθμίζονται πολεοδομικά μεταβιβάζονται με τη σημείωση ότι «ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του ν. 3843/2010». Η βεβαίωση αυτή (δηλ. αντίγραφο της αίτησης του ενδιαφερομένου επί της οποίας έχει τεθεί η σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας), η οποία επισυνάπτεται στο σχετικό μεταβιβαστικό συμβόλαιο, επέχει θέση βεβαίωσης χώρου κύριας χρήσης για τους ρυθμισθέντες χώρους και για το χρονικό διάστημα διατήρησης της συγκεκριμένης χρήσης. *